Cabinet Thoré Passy : myfinances.fr
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Assurances - Défiscalisation - Placements - Crédits
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Société Civile Immobilière

      Une SCI est une Société Civile qui gère un patrimoine Immobilier. La SCI est un instrument de gestion patrimoniale et fiscale permettant de détenir ou gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Caractéristiques

 

 

L’objet de la SCI

 

La SCI a pour objet la propriété et l’administration de biens immobiliers. Elle doit avoir un objet civil ce qui implique que la location en meublé est exclue.

La SCI ne peut avoir pour objet d’acheter des biens immobiliers en vue de les revendre car elle deviendrait une société commerciale soumise à l’IS. Toutefois, il ne lui est pas interdit de vendre dès lors que cette opération reste exceptionnelle.

 

La constitution

 

La SCI est dotée de la personnalité morale.

La SCI est constituée par acte authentique (chez un notaire) ou sous seing privé.

La SCI peut être constitué de 2 ou plusieurs associés (personnes physiques ou morales) ; à ce titre deux époux peuvent être seuls associés.

Il n’est pas exigé un capital social minimum. Les apports peuvent être de différentes natures : nature (immeuble) ou en numéraires (espèces).

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à l’égard des tiers à proportion de leurs parts sociales.

 

La gestion d’une SCI

 

La gestion est assurée par un seul ou plusieurs gérants rémunérés ou non qui, en fonction des statuts, peuvent agir seuls ou conjointement.


Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts. Les décisions importantes sont prises en Assemblée selon les règles de majorité fixées par les statuts.

 

La cession de parts

 

Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers.

 

Principe Fiscaux

 

La SCI est translucide ce qui implique que chaque associé est imposé distinctement, à moins qu'elle n'opte pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, cette option étant irrévocable.

 

Fiscalité

 

Les impôts dus lors de la constitution de la SCI

 

Au moment de la constitution de la SCI, les apports des associés consistant en des biens immobiliers neufs ou de moins de cinq ans sont soumis à la TVA immobilière (20%). En contrepartie, les associés sont exonérés de droit d’enregistrement.

 

Les impôts dus pendant la vie de la société

 

L'imposition des revenus

Les associés sont imposés sur la part des bénéfices de la SCI qui leur incombe.
Lorsque les associés sont des personnes physiques, les bénéfices sont déterminés selon les règles d'imposition applicables aux revenus fonciers. Les associés pourront déduire les intérêts d'emprunt versés pour souscrire au capital de la société.

L'actif d'une entreprise

Lorsque pour un associé, les parts sont inscrites à l'actif d'une entreprise, la part du résultat lui revenant est déterminée selon les règles fiscales propres à cette entreprise.

Les cessions de parts de la SCI par des personnes physiques ( n'ayant pas inscrit les parts de SCI à l'actif d'une entreprise)

Lorsque les associés personnes physiques cèdent leur parts, la plus-value éventuelle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

La cession de l'immeuble par la SCI

Lorsque la SCI cède l'immeuble qu'elle détient, la plus-value est calculée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers à condition que les associés soient des personnes physiques.
Cette plus-value sera calculée selon les règles des plus-values professionnelles pour les associés ayant inscrit les titres à l'actif d'une entreprise.

 

Les droits de mutation à titre gratuit

La transmission à titre gratuit (succession, donation, donation-partage, avec ou sans réserve d'usufruit) relève du régime de droit commun.

 

L'impôt sur la fortune

Lorsqu'elles ne constituent pas des biens professionnels, les parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable, pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition.
La valeur des parts d'une SCI est essentiellement fonction de la valeur de l'immeuble qu'elle détient.
La méthode d'évaluation des parts consiste à apprécier la valeur de cet immeuble, à y ajouter les autres éléments de l'actif social de la SCI, à en déduire les dettes de la société, et à diviser le montant ainsi obtenu par le nombre de titres composant le capital social.

 

     

Divers

 

L'incidence fiscale de l'apport de la nue-propriété à la SCI à constituer suivi d'une donation-partage avec réserve d'usufruit


Impôt sur le Revenu

Aucune incidence car les parents conservent l'usufruit des biens.


Impôt sur la Plus-value

Date et prix d'acquisition des biens permettront de calculer avec précision l'incidence de cet impôt.

Impôt sur la Fortune

Les parents, usufruitiers des biens, devront déclarer leur valeur en toute propriété, sans aucun abattement.


Corrélativement, les nus-propriétaires n'auront rien à déclarer au titre de l'ISF.

 

LES AVANTAGES LIES A L'UTILISATION D'UNE SCI

  • Absence de marché pour négocier les parts de la SCI. Cela signifie que les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu'à vendre les biens immobiliers au décès des parents, ce qui peut nécessiter de prévoir les modalités de retrait d'un associé de la SCI.

  • Qu'il soit pur et simple, à titre onéreux ou mixte, l'apport d'un immeuble à une SCI constitue une mutation qui entraîne l'imposition éventuelle au titre des plus-values.

  • L'apport de biens immobiliers à une SCI est soumis au droit de préemption urbain. En outre, si la mutation prend la forme d'une vente, elle est, de plus, soumise aux droits de mutation habituels et au droit de préemption de l'Administration Fiscale.

  • Obligations comptables :

    • il est impératif de tenir une comptabilité précise;

    • un bilan annuel doit être effectué;

    • les comptes doivent être approuvés en Assemblée Générale annuelle, ce qui entraîne des frais de fonctionnement.

  • En cas de cession de parts d'une SCI familiale, le droit d'enregistrement sera perçu.

  •  

  • Elle évite les aléas de l'indivision et permet la transmission du patrimoine

  • Elle évite les problèmes d'estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l'injustice de l'évolution de la valeur des lots

  • Elle permet de partager les risques d'exploitation

  • Elle confère un avantage fiscal

    En cas de donation des parts, les droits de mutation à titre gratuit seront perçus sur la valeur nette des parts qui tient compte du passif, alors qu'en cas de donation de l'immeuble le passif n'est pas déductible de la valeur du bien donné.

 

Newsletter 1er Trimestre 2017
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Newsletter 4ème trimestre 2016
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Loi de finances 2016
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